Podno Gradeca i Kaptola nastao je tijekom XIX. stoljeća Donji grad. U prvoj polovici stoljeća spontano su sagrađene mnoge važne zgrade, koje su utjecale na smjer pojedinih ulica i otvarale vizure budućega velikoga grada. Međutim, veći dio prostora prema željezničkoj pruzi bio je još dugo neizgrađen.
Planska urbanizacija Donjega grada najavljena je posve neposredno 1857. godine "Redom građenja za zemaljski glavni grad Zagreb", koji detaljno propisuje sve elemente za oblikovanje grada.
Povijesno i prometno značenje grada koji želi postati političkim i gospodarskim središtem zemlje iskazano je u obrazloženju Prve generalne regulatorne osnove Zagreba 1865. godine. U tehničkom dijelu osnove projektirane su buduće ulice i trgovi u pravilnom rasteru u nutarnjem gradu, koji zaprema prostor između Savske i Petrinjske ulice te Ilice i Vlaške do planiranoga gradskog perivoja na jugu uz samu željezničku prugu.
Potkraj sedamdesetih godina, izgradnjom palače Akademije znanosti i umjetnosti na Zrinjevcu, koja je postala modelom po kojemu će se ostvariti ideja arhitektonskog monumenta u središnjoj osi trgova, definitivno će biti određena koncepcija trgova - perivoja.
Zbog nagle izgradnje grada, koju je među inim pospješio i ubrzao i jaki potres (1880. g.) predložena je nova regulatorna osnova (1887. g.), kojoj je polazište već prije bilo određeno koncepcijom Novoga trga (Zrinjski trg) na istočnoj strani.
Najvredniji dio tog novog urbanističkog programa je pravilan sistem ulica na istoku i zapadu omeđen trgovima s perivojima, koji su na jugu već od 1889. godine povezani Botaničkim vrtom u zatvorenu cjelinu, tzv. ZELENU POTKOVU. Taj monumentalan i reprezentativan projekt znači najviši domet historizma u nas. Njime je ostvaren jedinstven urbanistički i arhitektonski sklop poluprstena na kojem se u duhu kulture zagrebačkog utemeljiteljskog razdoblja nižu po sredini trgova reprezentativni javni objekti kulture i znanosti.
Na obodnim zonama trgova sagrađene su palače u stilu najboljeg europskog historizma.
Novo gradsko središte sustavno se i ubrzano izgrađuje. Spremno je s ponosom dočekati cara Franju Josipa I, koji u listopadu 1895. svečano otvara Hrvatsko narodno kazališta i Školski forum.
Nada Premerl
